存在即合理。理清房价上涨的逻辑至关重要。


        价格是一种货币现象。货币主义学派创始人弗里德曼有句经典名言"价格上涨是一种货币现象"。从M2/GDP比重来看中国走过了三个阶段:2002年之前是“货币化”的过程。例如1998年启动房改实现住房“商品化”,M2/GDP 比重持续上升。2002-2007年M2/GDP稳定在1.6左右,这是第二阶段。2008年美国金融危机爆发中国出台“四万亿”;加上地方融资平台,实际刺激规模接近20万亿。中国进入货币刺激的第三阶段,M2/GDP飙升至2015年底的2.06 这一水平远高于1.25左右的世界平均水平。2009—2012年短短四年间中国新增M2达50万亿。超过建国前59年。1949—2008年M2总和47万亿。这一时期中国新增M2占全球新增M2的50左右,而中国经济在此期间对世界经济的贡献度也是50。可以说这是印钞机印出来的增长其后遗症不可小觑。

        房价的本质从市场情绪来看,投资者对货币放水比较敏感。例如:2015年的牛市就被冠以“水牛”的标签。因为自2014年11月起,央行启动降息降准周期。并在随后于2015年3月、5月连续降准降息不断印证市场的预期。


        同样最近的楼市疯狂亦与货币相关。2015年五次降准后央行在2016年1月采取了多种举措释放资金超1万亿元,相当于降准逾100个基点。2月29日央行宣布降准0.5个百分点。2月26日央行首次在货币政策定位上改口由“稳健”微调为“稳健略偏宽松”。2015年M2增长13.3%GDP增长6.9%。2016年1月M2增长14%,创下2009年以来的历史高位。预计1季度GDP增速6.5%左右,货币供应和名义GDP增速的裂口不断张大。1月新增人民币贷款2.51万亿元社会融资3.42万亿元同比增67.08%、环比增88.42%,大超市场预期引发一片愕然。


        政策预期。中国的楼市与股市从来没有真正走出“政策市”的循环。这一次的政策博弈是房地产去库存。逻辑很简单:要去库存——政府势必出台刺激政策。因此,市场迅速形成房价上涨的“一致预期”慢牛迅速成为疯牛。这与2015年上半年股市发疯的逻辑很类似。2015年12月中央经济工作会议提出,“化解房地产库存....通过加快农民工市民化,扩大有效需求,打通供需通道,消化库存,稳定房地产市场。要取消过时的限制性措施”。随即央行出台新政:在不实施限购的城市,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点。


        周小川称“个人住房加杠杆逻辑是对的。住房贷款应该有大力发展的阶段。个人住房贷款在银行总贷款的比重还是偏低的,有的国家占到40%-50%,中国只有百分之十几。房地产市场时冷时热,所以要进行逆周期调节。首付比例原来是30%,现在降低是有空间的”。各地纷纷跟进。例如《广东省供给侧结构性改革去库存行动计划(2016—2018 年)》提出,广东省将取消过时的限制性措施,对商品住房项目停止实施“90平 方米以下套型住房占全部套型70%以上”的要求;首套房首付款比例降低为20%,落实国家调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策。